Trois grands changements aux règles hypothécaires que tout premier acheteur devrait connaître

Si vous avez récemment acheté votre première propriété (ou si vous prévoyez le faire), vous avez probablement vu passer plusieurs nouvelles dans la dernière année concernant les premiers acheteurs. L’équipe de Nouvelles de la TD s’est entretenue avec Marc Kulak, vice-président, Gouvernance, Crédit garanti par des biens immobiliers de la TD afin de détailler les récents changements apportés au marché du logement par le gouvernement fédéral et d’expliquer les répercussions de ces changements sur les Canadiens et Canadiennes qui songent à acheter une propriété.

Beaucoup de nouvelles dernièrement portaient sur le marché du logement et sur des changements. Quels sont certains des changements importants que les acheteurs potentiels devraient connaître?

MK: D’un point de vue réglementaire, il y a eu quelques changements importants. Par exemple, le gouvernement fédéral a resserré les critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire ces deux dernières années dans le but d’aider les Canadiens et les Canadiennes à se sentir plus en confiance en ce qui a trait à leur emprunt hypothécaire. Le gouvernement a aussi introduit dans le budget fédéral 2019 plusieurs mesures pour venir en aide aux premiers acheteurs, notamment une augmentation de la limite du régime d’accession à la propriété et le nouvel Incitatif à l’achat d’une première propriété, qui doit être lancé en septembre 2019.

Dites-nous en plus sur ces deux incitatifs visant les premiers acheteurs.

MK: Le régime d’accession à la propriété, un programme existant, permet aux premiers acheteurs d’une maison de retirer des fonds de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) afin de les utiliser pour payer leur achat. Le budget fédéral de 2019 a fait passer la limite de retrait de 25 000 $ à 35 000 $ (ou de 50 000 $ à 70 000 $, pour un couple). L’augmentation de la limite visait à donner aux premiers acheteurs un meilleur accès à leur REER pour l’achat ou la construction d’une propriété.

Les emprunteurs qui répondent aux critères ont jusqu’à 15 ans pour rembourser le montant retiré de leur REER et peuvent verser le montant complet en tout temps, sans pénalité. Si le montant annuel n’est pas remboursé, il devient un revenu imposable pour l’année d’imposition en question.

La deuxième mesure mise en place par le gouvernement est l’Incitatif à l’achat d’une première propriété.Cet incitatif a été introduit par le gouvernement fédéral pour permettre aux acheteurs d’une première propriété de réduire leurs mensualités hypothécaires sans accroître leur mise de fonds.

Pour être admissible à l’incitatif, il faut être acheteur d’une première propriété et faire une mise de fonds d’au moins 5 % de la valeur totale de l’achat (jusqu’à 20 %). Le revenu du ménage doit être de moins de 120 000 $ et le montant combiné du prêt hypothécaire et de l’incitatif ne peut pas dépasser plus de quatre fois le revenu du ménage.

Les emprunteurs qui respectent les critères peuvent demander au gouvernement du Canada un prêt hypothécaire avec participation de 5 % ou de 10 %. Aux termes d’un prêt hypothécaire avec participation, le gouvernement participe à l’appréciation et à la dépréciation de la valeur de la propriété. Par exemple : si vous recevez 25 000 $ du gouvernement et que la valeur de la propriété augmente de 20 %, vous devrez alors 30 000 $ au gouvernement quand sera venu le moment de rembourser l’incitatif. Celui-ci peut être remboursé au complet à tout moment pendant la durée du prêt hypothécaire ou à la vente de la propriété.

Nous pensons qu’il est toutefois très important de discuter avec un conseiller financier ou un spécialiste hypothécaire pour vous assurer d’être admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété et pour confirmer la meilleure option selon votre situation.

La Banque du Canada a récemment baissé son taux admissible. En quoi est-ce que cela concerne les personnes qui veulent acheter une propriété?

MK: Le taux admissible est le taux d’intérêt utilisé dans la simulation de crise servant à vérifier l’admissibilité d’un emprunteur qui demande un prêt hypothécaire ou une ligne CréditFlex Valeur domiciliaire. Le taux admissible a été créé par la Banque du Canada pour veiller à ce que les emprunteurs soient en mesure de faire leurs versements hypothécaires pendant toute la durée de leur prêt, même si les taux d’intérêt augmentent.

À LIRE : La TD explique : Qu’est-ce que la simulation de crise pour prêt hypothécaire?

En juillet 2019, la Banque du Canada a fait passer son taux admissible de 5,34 % à 5,19 %, la première baisse de ce taux depuis septembre 2016. Le taux plus faible donne un peu plus de marge aux premiers acheteurs et signifie qu’il pourrait être légèrement plus facile pour les emprunteurs de se qualifier pour un prêt hypothécaire non assuré.